등기부등본 갑구 을구, 확정일자

등기부등본 갑구 을구, 확정일자의 뜻을 알아보고 부동산 계약을 할 때 안전하게 거래하는 방법에 대해서 알아보고자 합니다.

 

1. 등기부등본

등기부등본은 부동산의 위치, 사용목적, 구조 등을 누구든지 열람할 수 있게 만들어 놓은 문서라고 보시면 됩니다. 하지만 등기부등본만으로는 법적인 효력은 없고 열람용으로만 효과가 있기 때문에 등기부등본을 보실 때 해당하는 내용들이 어떤 의미를 가지고 있는지 유의해서 보시길 바랍니다.

등기부등본 수수료는 열람이 700원, 발급이 1,000원이고 말소사항을 포함하던 하지않던 금액은 동일하므로 말소사항까지 포함하여 열람하시는 것을 추천 드립니다. 말소사항이 현재 권리관계에는 아무런 영향을 미치지는 않지만 지금까지 어떤 우여곡절을 겪은지를 나타내주기에 권리관계를 이해하는데 도움이 됩니다.

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나누어 지는데 표제부는 부동산에 대한 형태만을 보여주므로 여기서는 주의깊게 보실 필요는 없습니다. 다만 표제부에는 4층짜리 건물인데 5층까지 집이 있다면 이는 불법개조일 가능성이 있어서 불법개조한 층수의 부동산과 계약은 피하시는 것이 좋습니다.

또한 발급일자도 확인해주시는 것이 좋은데 당일 발급한 등기부등본으로 확인을 하시는 것이 좋습니다. 대부분의 부동산에서는 보통 당일 발급했다는 것을 확인 시켜주며 그렇지 않을 경우, 본인이 직접 확인해보시는 것이 좋습니다. 등기부등본을 출력해주는 것은 부동산의 의무사항은 아니기 때문입니다.

 

2. 등기부등본 갑구

갑구에서 확인할 사항은 하나 입니다. 내가 계약하려는 사람과 부동산의 소유가 일치하는지를 확인하셔야 합니다. 일치하지 않다면 위임장 등을 확인하셔서 소유자 본인이 아닌 사람과 계약을 했다는 명백한 증거를 남기는 것이 좋습니다. 관공서에서도 대리인의 경우에 절차도 더 복잡하고 준비해야 하는 서류도 더 많은 이유가 다 있습니다. 모든 계약 특히 부동산과 같이 큰 금액이 왔다갔다 하는 경우에는 꼭 부동산에서 소유주 본인과 거래를 하셔야 합니다.

 

3. 등기부등본 을구

을구에서는 소유권 이외의 권리관계가 명시되어 있습니다. 여기서 거래를 해도 되는 경우는 근저당권 설정 입니다. 근저당권 설정이란 보통 부동산을 담보로 대출을 받는 경우 근저당권이 설정되어 있습니다. 그래서 근저당권 설정, ㅇㅇ은행 채권최고액 1억 이렇게 표시되어 있습니다. 보통 은행에서 빌릴 경우 실제로 빌린 돈 보다 채권최고액을 120% 정도 높게 설정을 하므로 실제 빌린 돈이 얼마인지는 대충 계산이 가능 합니다.

이때 주의하실 점은 내 전세자금으로 근저당권을 말소하는 조건으로 계약을 하셔야 한다는 점 입니다. 법에서는 무조건 하루라도 더 빨리 권리를 명시한 쪽이 나중에 부동산에 문제가 생겨서 경매로 넘어가더라도 변제를 받기 때문입니다. 그래서 근저당권 이후에 전세권이 설정이 되어 있다면 은행에서 빌린 돈이 먼저 갚아지게 되고 운이 좋아 청산자금이 남았다면 내 차례까지 변제 받을 수 있지만 운이 안 좋다면 하나도 돌려받지 못하는 경우가 생길 수도 있습니다.

그래서 가능하면 을구가 깨끗한 집과 계약을 하는 것이 좋고, 근저당의 경우는 대출을 상환하고 근저당을 말소하는 조건으로 계약을 하시는 것이 좋습니다. 물론 이 경우에 잔금 이후 진짜로 대출을 은행에 상환하고 근저당이 말소 되었는지 등기부등본을 통해 꼭 확인하셔야 합니다.

을구에 표시되는 나머지 경우는 가능하면 계약하시지 않는 것을 추천 드립니다.

근저당권 외에 경매개시결정, 압류/가압류, 가등기, 임차권 등기명령 등은 언제든지 소유주가 바뀔 수 있다는 것을 의미하고 이는 내가 계약한 사람과 이후에 바뀌는 소유주와는 별개 계약이기 때문입니다.

 

4. 확정일자

원래 법적으로는 임대차계약을 통해 전세계약을 했다면 전세권 설정을 해야 법적인 효력을 받을 수 있습니다. 하지만 등기부등본에 전세권 설정이 되는 것을 부동산 소유주들은 그다지 원치 않기 때문에 상대적 약자인 세입자를 보호하기 위한 제도가 확정일자 입니다.

부동산 계약서를 근거로 임대차계약을 했다는 것을 증명하면 동사무소에서 확정일자를 받을 수 있습니다. 하지만 하나 유의해야할 사항이 확정일자만 받았다고 해서 그 효력이 발생하는 것은 아니고, 전입신고와 실거주, 확정일자를 다 해놓아야만 확정일자가 효력이 생기게 됩니다.

이렇게 확정일자를 받게 되면 나중에 경매로 넘어가더라도 최우선 변제권이 생기게 되므로 최소한의 안전장치라 생각하시고 꼭 확정일자를 받으시길 바랍니다. 나중에 해야지 하다가 확정일자를 늦게 받게 되면 손해이므로 이사당일 가능하면 동사무소에 들리시어 전입신고와 확정일자, 주소지 변경을 일괄로 신청하시는게 좋습니다.

 

5. 필수 확인사항 요약

구분	필수 확인사항
등기부등본 표제부	당일 발급, 불법증축 여부, 말소사항 포함
등기부등본 갑구	소유주와 계약자가 동일인물
등기부등본 을구	가능하면 깨끗한것, 근저당의 경우 대출상환 근저당 말소조건
확정일자	이사당일, 전입신고, 주소변경 서비스 일괄신청