부동산에 있어서 수요를 알아보는 방법

부동산에 있어서 공급량은 입주물량이라는 나름의 객관적인 지표를 통해 확인을 할 수 있다는 것을 알 수 있었습니다. 왜냐하면 보통의 아파트의 경우에는 선분양을 하고 그 이후에 착공을 하여서 2년에서 2년 반의 시간이 흐른 뒤에 완공이 되고 입주를 시작하기 때문입니다. 이 선분양이라는 정책 때문에 2년 정도의 입주물량은 확인이 가능하고 이는 공급량으로 고스란히 환원되기 때문입니다.

 

하지만 수요라는 것은 상대적으로 확인이 어렵습니다. 지표화 돼서 정확히 나타나지도 않고 인간의 선택이라는 요소가 반영이 되어서 예측이 쉽지도 않습니다. 그럼에도 불구하고 이 수요를 알아보는 간접적인 방법이 있습니다. 바로 미분양과 청약경쟁률, 경매낙찰률입니다. 그리고 당연하게 수요를 만드는 근간인 인구수도 있습니다.

 

보통의 통계는 행정구역 단위로 작성이 되고 있습니다. 그래서 행정구역별로 공급에 대한 지표는 확인이 가능합니다. 또 행정구역별로 확인이 가능한 지표가 인구수가 있습니다. 결국 주택을 소비하는 주체는 인구수에 비례하기 때문에 행정구역 내 수요는 인구수와 비례하게 됩니다. 따라서 인구수 많은 지역은 수요가 많을 것이고 인구수가 적은 지역은 수요가 적을 것입니다. 하지만 인구수를 수요로 수치화해서 보기에는 많은 어려움이 있습니다.

그래서 미분양과 청약경쟁률, 경매낙찰률이 수요를 보는데 지표로써 많은 도움을 주게 됩니다.

 

특히 미분양은 수요를 확인하는데도 도움을 주지만, 공급을 확인하는 지표로도 확인을 할 수도 있습니다.

미분양의 총량은 공급의 과부족을 확인하는 지표로 사용될 수 있습니다. 미분양의 총량이 과거 시점보다 월등히 많다면 그 지역의 공급이 수요보다 많기 때문에 미분양이 해소가 안된 것이라 볼 수 있습니다. 반대로 미분양의 총량이 과거 시점보다 월등히 적다면 공급이 수요 보다 적기 때문에 그 결과로 미분양이 하나도 없게 되는 것입니다.

그리고 이를 역으로 생각한다면, 미분양 증감의 흐름을 통해 수요도 확인을 할 수가 있습니다. 미분양이 증가를 하는 추세라면 수요가 줄어들거나 수요는 그대로인데 공급이 늘어나는 상태일 것이며, 미분양이 감소하는 추세라면 수요가 늘어나거나 수요는 그대로인데 공급은 그대로인 상태일 것입니다. 즉, 미분양의 총량은 공급량이 많은지 적은 지를 확인할 수 있으며, 미분양의 증감은 공급 대비 수요가 많은지 적은 지를 확인하는 지표로 확인이 가능하다는 이야기일 것입니다.

 

청약경쟁률은 수요를 바로 확인할 수 있는 좋은 지표입니다. 분양가는 보통 시세에 맞춰서 형성이 되고 분양가가 시세보다 적정하다고 판단이 된다면 청약경쟁률은 높을 것이고, 가격이 떨어질 것이라고 생각을 하게 된다면 청약경쟁률은 낮을 것입니다. 분양가라는 것은 변하지 않고 시세는 변하기 때문에 상승기에는 당연히 청약경쟁률이 높고 하락기에는 청약경쟁률이 낮은 것입니다.

청약경쟁률에서도 중요하게 봐야 하는 부분은 당연 1순위 경쟁률일 것입니다. 1순위 청약에서 완판이 되고 경쟁률조차 높다면 수요가 여전히 살아있다고 봐도 무방할 것입니다.

 

경매낙찰률은 청약경쟁률 보다 선행지표의 의미가 강합니다. 왜냐하면 경매라는 특성 때문에 전문투자자가 플레이어로 참가하는 경우가 많고 전문투자자의 경우 투자를 목적으로 하는 것이기 때문에 실거주자보다는 수익을 바라보고 매수를 하는 경우가 많아 수익률에 민감하기 때문입니다. 그래서 가격이 상승할 것이라 예상되는 시기에는 최저낙찰가 보다 웃돈을 주고서라도 낙찰을 받으려고 할 것이고 가격이 하락할 시기에는 최저낙찰가에도 낙찰이 안되고 유찰이 계속될 것입니다. 이렇게 최저낙찰가와 실제 낙찰률에 갭이 발생하는 이유는 경매라는 것은 법원이라는 공인기관에서 시행하는 만큼 최저낙찰가를 시세를 반영한 감정평가의 절차를 통해 정하기 때문입니다. 그래서 최근의 가격 증가와 하락을 반영하지 못하게 되고 이는 투자자 입장에서 수익률을 볼 수 있는지 없는지를 가르기 때문입니다. 그래서 경매낙찰률을 보면 앞으로 오를지 내릴지에 대한 선행지표로 확인을 할 수 있는 것입니다.