부동산의 가격도 수요와 공급이 만든다

많은 사람들이 말을 한다. 부동산은 심리다, 부동산은 정책의 영향을 많이 받는다, 서울 강남은 떨어지지 않는다, 지방은 인구가 줄어들면서 점점 하락할 것이다, 빌라는 사면 안 된다, 오피스텔은 오르지 않는다 등등
다 맞는 말이지만 항상 통용되는 진리는 아닙니다. 부동산이라는 것도 결국 재화의 한 종류이기 때문에 수요와 공급의 영향을 받을 수밖에 없습니다. 그 수요와 공급의 형태가 우리가 생각하는 일반적인 소비재의 형태와 다르기 때문에 수요와 공급보다는 다른 요인들로 인한 영향이 더 크게 와닿기에 그렇게 생각이 드는 것입니다.

그런데 본격적으로 수요와 공급에 대해 알아보기 전, 하나 염두에 둘 사항이 있습니다. 일반적인 재화와 마찬가지로 투자자산도 수요와 공급의 영향을 받는데 왜 예측이나 설명하기 힘든 상황들이 발생하는가입니다.
일반적인 자연과학은 발견의 영역에 가깝습니다. 자연법칙을 발견하고 그 법칙을 우리 생활에 유용하게 개량하여 쓰고 있죠, 그리고 그 자연법칙은 변하지 않는 불변의 진리이지요.
하지만 수요와 공급은 메커니즘은 있지만 그 상황을 선택하고 만든 것은 결국 인간입니다. 그러니 인간의 선택이 반영이 될 수밖에 없습니다. 인간의 선택은 자연의 법칙이나 수학공식처럼 딱 나오는 것이 아니니까요.
그래서 모든 투자에는 이론에 대한 공부, 각 종목에 대한 개별성에 대한 공부도 해야 하지만 투자자산에 대한 사고팔고 의 선택을 하는 인간에 대해서도 잘 알아야 좋은 결과를 얻을 수 있습니다.

 

앞에서 왜 인간의 선택에 대해서 장황하게 이야기를 한 이유는 수요와 공급 다 인간의 선택에 의한 영향을 받지만, 수요는 그 예측량이 가늠이 안 되는 반면 공급은 어느 정도 예측이 가능하기 때문입니다. 왜냐하면 부동산 공급이라는 것은 공산품처럼 뚝딱 만들어지지 않고 분양 이후 2년에서 2년 반의 시간이 지난 후에 입주가 이루어지면서 공급이 발생하기 때문입니다. 따라서 3년 이상의 장기간의 공급량은 예측 불가능 하지만 2년 정도의 공급량은 예측이 가능합니다. 그리고 예측이 가능하고 심리적인 요인이 아닌 현물로써의 공급량이 존재하므로 눈앞의 현실로 더 다가와 시장에 미치는 영향력이 높을 수밖에 없습니다.

일단 아파트가 공급이 되고 나면 그 아파트에는 두 가지 수요 중 하나의 선택지가 있게 됩니다. 하나는 실거주자로 매매를 하려는 수요고 다른 하나는 임대수요로 전세로 살려는 수요가 있게 됩니다. 하나의 아파트에 두 가지의 수요가 서로 힘겨루기를 하는 것입니다. 그래서 만일 공급이 많게 되면 실사용가치가 떨어지게 되고 실사용가치를 반영하는 전세가 역시 하락하게 됩니다. 이와 반대로 공급이 충분히 이루어진 경우에는 수요가 상대적으로 많은 상황이 되고 실사용가치가 높아져 전세가가 높아지고 이는 매매가를 견인하는 역할을 하게 되는 것입니다.

 

그렇다면 부린이 입장에서 보았을 때 주목해야 되는 상황은 무엇일까요? 투자의 격언인 싸게 사서 비싸게 팔라는 말을 비추어 보았을 때는 공급량이 많아서 가격이 떨어지는 시점을 유심히 봐야 할 것입니다. 가격이 떨어지고 나서야 반등이 있고 그 이후에 가격의 상승이 있을 것이기 때문입니다.

하지만 공급량이 많다고 해서 무조건적으로 호재는 아닐것입니다. 당연히 수요에 대한 부분도 고려를 해야 할 것이고 추가적인 공급이 없는지도 함께 봐야 하기 때문입니다. 부동산은 지역적인 성격이 강하기 때문에 주변의 공급량도 함께 봐야 합니다. 만일 공급량이 많아서 가격이 떨어지고 있다고 하더라도 3기 신도시 등의 정책적인 이유로 추가적인 공급이 생긴다면 그 사실을 모르고 매수를 한 사람의 경우에는 추가적인 가격하락을 온몸으로 받을 수밖에 없을 것입니다. 그래서 현 상황에 대한 정확한 분석도 중요하지만 주변이나 추가적인 공급의 움직임은 없는지도 함께 봐야 합니다. 부동산은 자기 자본 100%로 투자하는 경우가 아니라면 전세를 낀 투자형태가 주를 이루고 이는 최소 2년에서 4년, 그 이상을 회수시점으로 봐야 하는 만큼 추가적인 공급에 대한 부분도 반드시 고려를 해야 합니다.