오르는 아파트를 고르는 방법

실거주의 입장이라면 지역은 거의 정해져 있을 것이라 생각이 듭니다. 왜냐하면 실거주는 사용가치를 중점적으로 생각할 수밖에 없고 직주근접과 생활권, 상권 등의 조건들을 고려하여 지역을 선택했을 것이기 때문입니다. 그렇다면 실거주를 할 지역의 시세가 떨어지기만을 기다리는 것 외에는 다른 선택지는 없을 것입니다. 하지만 생각을 바꿔보면 선택지는 많아집니다. 만일 내가 실거주 지역이 아닌 다른 지역에서의 투자를 통해 수익을 볼 수 있다면, 실거주 지역의 가격이 떨어질 때까지 월급 이외의 자본금을 모을 수도 있고, 오히려 가격이 떨어지지 않아도 충분한 여력이 생겨 실거주 지역을 매입할 수도 있습니다. 한 번에 내가 원하는 지역의 원하는 물건을 매수하기는 힘들므로 한 단계 한 단계 나아간다는 생각으로 투자를 통한 수익으로 원하는 물건에 가까워질 수 있기 때문에 지금 당장 원하는 물건을 살 수 없다고 포기하거나 낙담하지 말고 방법을 찾는 것이 더 이로운 생각이라고 봅니다.

 

실수요자뿐 아니라 투자를 하는 입장에서도 오르는 물건에 대한 투자를 하는 것이 중요할 것입니다. 그렇다면 어떻게 해야 오르는 물건을 찾을 수가 있을까요? 먼저 주목해야 하는 것은 부동산의 사계절 중 봄에 해당하는 곳이 어디인가를 찾아보는 것이 좋다고 생각합니다.

부동산은 결국 개별 물건보다는 지역에 대한 가격 연관성이 더 크다고 했으므로 일단 봄이 온 지역을 찾는 것입니다. 봄이 온 곳을 찾을 때에는 여러 가지 지표들을 보고 판단을 하는 것도 좋지만, 가장 연관성이 높은 미분양과 매매가와 전세가를 보면 봄이 온 곳을 찾는데 도움이 될 것입니다.

미분양의 양은 공급을 미분양의 증감은 수요를 볼 수 있는 지표로, 미분양이 많았다가 줄어들고 있거나 미분양이 이미 해소가 됐으면서, 매매가는 하락하지만 전세가는 상승하는 지역을 찾았다면 그 지역에는 봄이 온 것이라 할 수 있겠습니다.

 

이렇게 봄이 온 지역을 찾았다면 범위를 조금씩 좁혀 나아가야 합니다. 예를 들어 서울에 봄이 왔다고 생각이 든다면 그다음에 확인해볼 것은 구와 동으로 점점 범위를 좁혀 나가는 것입니다. 그런데 범위를 좁혀 나갈 때도 기준은 있습니다. 투자를 하기 위한 물건을 검색하는 것이므로 매매가와 전세가가 차이가 적은 곳이 우선순위가 될 것입니다. 하지만 갭이 적다고 무조건 좋지는 않습니다. 왜냐하면 투자의 목적은 결국 투자수익을 얻기 위한 것이므로 아무리 갭이 적어 투자금이 적게 들어간다고 해도 수익이 적다면 의미가 없을 것 입니다. 그렇기 때문에 평당 단가를 같이 보는 것이 좋습니다. 평당 단가가 높다는 것은 입지가 좋다는 것을 의미 하므로 상승기에 더 큰 수익을 가져다 줄 수 있을 것 입니다. 그래서 갭이 적으면서 평당 단가가 높은 지역으로 범위를 좁혀 나갑니다.

 

이렇게 지역을 좁혀서 하나의 동으로 추려졌다면 아파트 단지에 대한 범위로 좁혀야 할 것입니다. 예를 들면 500세대 이상, 수도권은 20평형대, 지방은 30평형대, 교통과 학군, 상권을 보고, 내 투자금에 맞는 매매가와 전세가 갭이 있는 단지로 범위를 좁힌다면 단지가 10개 미만으로 좁혀질 것입니다. 단지에 대한 범위까지 좁혀졌다면 그다음은 실행에 대한 부분만 남게 됩니다. 직접 가서 확인해보고 조건이 맞는다면 투자를 실행하는 것입니다.