아파트의 생애주기와 투자에 대한 관점

부동산의 생애주기를 살펴본다는 것은 부동산의 밸류체인을 본다는 것입니다. 투자자 입장에서 볼 때 가장 수익이 많은 시점은 언제일까? 그것은 변화가 많이 발생하여 새로운 가치가 부여되는 시점일 것입니다. 부동산의 생애주기별로 변화와 가치가 생기는 점을 같이 본다면 투자를 할 때 많은 도움이 될 것입니다.

 

생애주기 1. 아파트의 탄생

아파트를 예를 들어 본다면, 가장 많은 변화와 가장 많은 가치창출은 새로운 아파트가 생기는 시점입니다. 아무것도 없는 땅 위에 주거라는 가치가 생겨나게 되고 이 사용가치 때문에 건설사에서는 토지를 매입해서 자재를 사용해 건물을 짓게 됩니다. 그래서 사용가치가 없었던 땅에 사용가치를 만드는 아파트 신축단계가 가장 많은 가치를 만든다고 볼 수 있습니다. 그렇지만 그렇게 만들어진 가치는 건설사에서 대부분의 부를 가져가게 됩니다. 당연한 이야기겠죠, 그 아파트의 사용가치를 건설사에서 만들었기 때문입니다.

 

생애주기 2. 도심의 정착

물론 개인이 직접 건물을 짓고 사용가치를 만들 수는 있으나, 규모나 발생되는 가치에 비하면 건설사와는 비교가 되지 않을 것입니다. 이렇게 신축 아파트가 생기고 나면 우리가 할 일은 생겨난 사용가치를 매매하여 시세차익을 얻는 일입니다. 그래서 우리는 분양권이나, 아파트의 매매를 통해 이 사용가치를 거래하게 됩니다. 이미 생겨난 아파트는 주거라는 사용가치를 봤을 때는 변하지 않습니다. 방 3개, 따뜻한 물이 나오는 집, 바람을 막아주는 기능적인 역할은 지어진 순간 결정되기 때문입니다.

하지만 변하는 것도 있습니다. 그것은 토지의 이용가치입니다. 아파트 자체는 변하지 않지만, 교통이 좋아진다던가, 상권이 좋아진다던가 하면 아파트의 이용가치는 그대로지만 토지의 이용가치는 올라가게 됩니다. 그래서 내 아파트는 변하지 않더라도 GTX나 스타필드 같은 호재들이 집값에 영향을 주게 되는 것입니다.

 

생애주기 3. 구도심의 재건축 재개발

도심이 오래되기 시작하면 아파트의 사용가치나 토지의 이용가치는 크게 변화하지 않을 때가 오게 됩니다. 그렇게 구도심이 생겨나게 되는 것이지요, 하지만 여기서 한 번의 가치변화가 더 일어나게 됩니다. 그것이 바로 재개발, 재건축입니다. 재개발, 재건축을 통해서 헌 집이 새집이 되고 사용가치에 대한 평가가 리셋이 되게 됩니다. 만일 재개발, 재건축을 통해 토지에 대한 새로운 가치변화가 온다면 더 큰 부를 얻을 수 있을 것입니다. (교통, 주거환경, 상권 등)

 

생애주기별 투자에 대한 관점

그렇다면 각 생애주기별로 우리가 주목해야 될 점은 보이게 됩니다. 신규개발을 하는 곳이라면 그곳이 앞으로도 주변 토지사용의 가치가 큰 변화가 있을 것인가를 주목하고 (그래서 주변 토지가치가 확실하게 변화가 예상되는 1기, 2기 신도시, 세종시 등에 처음 투자를 했던 분들은 큰 수익을 얻었습니다.)

이미 도심이 완성된 곳이라면 수요와 공급의 흐름에 따라 시세차익에 집중해야 합니다. 물론 토지의 이용가치가 변화되는 부분은 계속해서 바라봐야 할 것입니다.

마지막으로 구도심의 경우에는 토지의 이용가치는 충분히 있는데 단지 아파트가 낡아 이용가치에 의한 저평가를 받고 있는 곳이 어디인지 집중해야 할 것입니다.